Кое-что об уникальности российской недвижимости, или Кто такой российский консультант?

 

БОЛЬШАЯ ЛИГА

Мария Фомина: Сделка с покупкой основанной Вами и Марком Стайлзом компании Stiles & Riabokobylko с консалтинговым гигантом Cushman & Wakefield – одним из мировых лидеров в сфере консалтинга – вошла в историю российского рынка коммерческой недвижимости. Как вообще эта сделка стала возможной?

Сергей Рябокобылко: До того, как войти в эту сделку, мы в течение восьми лет работали вместе как партнеры. С января 1998 года мы были представителями Cushman & Wakefield в России и фактически выполняли функции развития их бизнеса, работали по модели, которая существовала у компании в других странах.

Мария Велецкая: Какие у этой сделки были временные рамки?

Сергей: Формально сделка была подписана в 2005 году, однако цикл завершения продлился вплоть до 2008 года, потому что невозможно продать консалтинговый бизнес и резко забыть о нем, как это иногда происходит в других индустриях.

Мария: А как давно Вы в этом бизнесе?

Сергей: С 1994 года.

Мария: Вы говорите, что к совместной работе приступили в начале 1998-го. То есть первый кризис вы встретили, уже находясь в составе Cushman & Wakefield. Это обстоятельство как-то сказалось на вашем бизнесе?

Сергей: В принципе для нас тот год был очень хорошим. То есть мы, несмотря на кризис, были одной из немногих растущих компаний в России и к тому моменту уже выбрали, в каком направлении хотим двигаться.

Мария: В каком же?

Сергей: Мы достаточно рано увидели необходимость превратиться из нишевых игроков в игроков Большой лиги.

 

Мария: А Большой лигой стала для вас Cushman & Wakefield.

Сергей: Именно так.

Мария: Были ли сложности у этого слияния? Все-таки, несмотря на то, что вашим партнером был американец, команда-то в основном российская.

Сергей: Вы правы, и здесь очень важным был элемент соответствия культуры двух компаний. Помогло то, что, как нам казалось, мы соблюдали хороший баланс между зарубежными и российскими специалистами. А в таком бизнесе, как недвижимость, в пределах одной географии нельзя найти ответы на все вопросы, и ты должен представить клиенту всю палитру решений, пользуясь опытом других стран. Только тогда ты сможешь дать максимально близкий к реальности совет и избежать ошибок, а в недвижимости ошибки могут быть очень дорогими. Так что основные вызовы для нас были все-таки в совмещении такой достаточно агрессивной молодой предпринимательской культуры, которая была у нас в России, с подходом более структурированным, европейским, когда ставятся во главу угла не оценки перспектив, а оценка рисков.

Мария: Вот, кстати, интересная тема. Когда грянул кризис, мировые консультанты как раз недооценили риски. И отчасти неверные прогнозы послужили причиной краха многих компаний.

Сергей: В нашем случае, скорее, противоположная ситуация, из-за неготовности выдавать клиентам желаемое за действительное мы потеряли достаточно много компаний в этот период. Но если бы кризис не грянул тогда, сектор недвижимости России был бы в гораздо более плачевном состоянии сейчас. Банки, финансовые институты в целом не справлялись с ролью сдержек и противовесов, и получить кредит на какие-то совершенно сумасшедшие проекты в России было легко. Чем более фантастическая модель доходности девелоперского проекта, тем легче было найти на такой проект деньги.

Мария: И какие-то консультанты помогали в этой игре?

Сергей: Какие-то помогали, безусловно. Понимаете, это как в картах. Много людей в них играет. Есть шулеры, а есть те, кому интересно и кто просто хорошо считает. То есть необязательно быть шулером, чтобы выигрывать. Я не думаю, что люди, советовавшие осуществлять проекты, которые сейчас заморожены и никогда не будут реализованы, чувствуют себя комфортно, говоря о своем опыте.

Мария: А что насчет вас?

Сергей: А нам было не за что краснеть как в кризис, так и после кризиса. В целом мы пытались сдерживать наших клиентов от нерациональных шагов. Консультируя людей, мы помогали им не поддаваться гигантомании. Но они часто обращались к другим консультантам, которые подтверждали им: «Да, на площадке с плотностью застройки в 100 000 квадратных метров можно построить 300 000 квадратных метров. Таких примеров в Москве было много.

КОНСУЛЬТАНТЫ-ОТЛИЧНИКИ

Мария: Как Вы думаете, к какому консультанту обратится инвестор, принимая решение: предпочтет иностранного, российского или пойдет в компанию, где есть синергия российских и международных специалистов?

Сергей: Я думаю, что в итоге выбирают конкретных людей, конкретные команды. Просто в каких-то случаях международные компании имеют больше ресурсов для развития своих сотрудников. Это делает человека более ценным, более востребованным, и если для него это не просто работа, а призвание, то он будет стремиться хорошо выполнять свою работу. В небольших консультационных компаниях перспективные сотрудники без должного развития обычно не задерживаются.

Мария: А Вы себя считаете российским консультантом или все-таки…

Сергей: Я не знаю, что такое «российский консультант». Я людей по такому принципу никогда не оцениваю и не выбираю. Большинство людей, которые работают в нашем секторе, учились где-то за рубежом, у них может быть российский паспорт, может быть – нет. Главное, чтобы они говорили даже не на русском, а на языке нашей индустрии. Вот что важно. Мы часто говорим, что для нас идеальный человек – тот, кто fluentinreal—estate. А дальше, если он говорит на другом языке, мы найдем, кто его переведет.

Мария: Каковы KPI для консультанта? В частности, в области недвижимости. Можно ли вообще использовать это понятие?

Сергей: Я думаю, что KPI – это очень важный элемент, особенно для больших команд. В нашем секторе это, безусловно, финансы, возможность и способность поддержания развития команды и, наверное, предпринимательские качества. То есть когда человек смотрит на проект не только сквозь призму написания отчета, сдачи его и получения денег, а когда он понимает, что это лишь один из маленьких элементов создания какого-то актива. Вообще, мы стараемся всегда, чтобы работающие с нами коллеги чувствовали себя как владельцы бизнеса. Они должны быть в шкуре клиента, ставить себя на его место, иначе результат будет посредственным.

Мария: А мировое признание помогает при работе, в частности, в России? Ведь Вы являетесь членом многих международных организаций, у Вас много наград.

Сергей: Наверное, на каком-то этапе в карьере наличие признания облегчает тебе путь к результату, но ни в коем случае не означает, что ты что-то получаешь на блюдечке с голубой каемочкой. Просто, может быть, до возможности сделать предложение и объяснить, как ты видишь решение задачи, тебе нужно пройти не десять шагов, а два. Может быть, тебе перезвонят сразу, а не через две недели или через месяц. Я и мой партнер Марк Стайлз, наверное, десять лет работали на бизнес, чтобы потом этот бизнес, этот рынок начали работать на нас. В своей книге «Гении и аутсайдеры» (Outliers: TheStoryofSuccess. – Прим. ред.) Малкольм Гладуэлл писал: если вы хотите преуспеть в чем-то, на это дело нужно потратить минимум 10 000 часов. Это примерно 10 лет. И я под этим подписываюсь.

НЕПРОЗРАЧНЫЙ РЫНОК

Мария: В свое время Вы были председателем UrbanLandInstitute в России и заявляли, что рынку необходима единая и качественная система классификации офисной недвижимости. Классификация так и не появилась. Как думаете, что тормозит ее создание?

Сергей: Вообще единая классификация нужна и может работать в пределах конкретной географии: Москва, Питер, Екатеринбург и т.д. При этом важно понимать, что нигде в мире не существует общепринятого стандарта классификации недвижимости. Его просто нет. Есть понятия «прайм», «класс А», «класс В», но «класс А» в Шанхае, «класс А» в Париже и «класс А» в Нью-Йорке – немножко разные вещи. И то, что являлось в большинстве своем «классом А» 10 лет назад, сегодня вряд ли будет так называться. И как можно создать актив, который через 10–15 лет будет по-прежнему «прайм», «класс А»? То есть классификация – это такой маркетинговый инструмент, который помогает отделить зерна от плевел. Но что ты делаешь с этим инструментом? Ты своей скрипкой забиваешь гвозди или ты на ней играешь? Здесь важно не наличие классификации, а то, как ты его используешь.

Мария: Недавно в прессе прошла информация о том, что государство (Росреестр) создаст Федеральный фонд данных, который откроет сведения из Единого государственного реестра прав? На Ваш взгляд, это как-то повлияет на ситуацию с, мягко говоря, «не самым прозрачным» ценообразованием на рынке недвижимости?

Сергей: Мне кажется, для того чтобы на российском рынке существовала полная прозрачность в плане ценообразования, которая существует на многих рынках, необходим независимый регулятор, ресурс, объединяющий информацию по реальным сделкам, который не будет означать автоматически каких-то санкций в отношении этих данных, нарушителей, других фискальных норм и т.д.

Мария: Вы полагаете, что фонд Росреестра может стать таким регулятором? 

Сергей: Очень важно понять, ради чего он существует. Есть ли действительная потребность в этих данных или это просто то, что неплохо было бы иметь. В принципе, структура Росреестра ценна для меня другим – тем, что есть открытый ресурс, возможность проверить статус конкретного актива, проекта и, безусловно, историю ценообразования за все время. Когда нам будут говорить, что в Москве цены на недвижимость не падают, благодаря этому ресурсу мы сможем увидеть, возможно, обратную ситуацию.

 

Мария: А здесь мы располагаем какими-нибудь успешными зарубежными примерами?

Сергей: Конечно. В Штатах, например, существует индекс Кейса-Шиллера. Для инвесторов он является наиболее ценным инструментом. Более того, это один из важнейших индикаторов здоровья или нездоровья американского потребителя в целом.

Мария: На нашем рынке возможно создание аналога?

Сергей: Мы думаем о таком индексе в России. У нас есть союзники, партнеры, ведущие экономисты, которые заинтересованы в том, чтобы подобный индекс был создан и в нашей стране. Мы вкладываем в это определенные усилия.

ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ ФАКТОР

Мария: Мы уже сказали о том, что российский рынок недвижимости имеет репутацию непрозрачного, недостаточно чистого. Вместе с тем Вы как представитель бизнеса не раз говорили о том, что цените в людях искренность и открытость. Ваши убеждения при работе на российском рынке не создают конфликта интересов, не мешают Вам? Как здесь быть с человеческим фактором?

Сергей: Когда мы с моим партнером создавали этот бизнес, мы считали, что можем работать где угодно, и не нужно срезать углы только потому, что мы в России. Мы понимали: если ты строишь бизнес исходя из тех правил, по которым сегодня играют все в России, но это идет вразрез с твоими целями, оценкой собственных желаний и бизнес-этики, успеха не добиться. Нужно понимать, что наиболее активный, продуктивный период жизни длится у людей где-то 30–40 лет, это немного. Вот это четкое понимание того, что ты здесь очень ограниченное время и ты можешь либо сделать очень много с теми ресурсами, которыми располагаешь, либо их попусту растратить, было для нас ключевым в принятии решений, в том числе в оценке тех людей, с которыми мы хотим работать. Есть проекты, которые нам неинтересны и с которыми мы не хотим работать.

Мария: То есть здесь какой-то естественный отбор происходит?

Сергей: Да, и я вам скажу, если ты смотришь на проект не линейно – «вот проект, по нему нужно писать отчет», – а смотришь на него с позиции хозяина, инвестора – человека, который понимает, что он может создать актив, то ты будешь ценен не только на этом рынке. Это такой предпринимательский подход. И люди, которые работают вместе со мной, востребованы в командах, которые делают проекты не только в России. Я работаю на других рынках, в том числе и на швейцарских, которые, вы будете смеяться, в Европе славятся непрозрачностью, особенно в недвижимости. Многие инвесторы боятся приходить на швейцарский рынок недвижимости, думая, что их могут обмануть. Если вы поживете немножко в другой стране, то поймете, что претензии, которые часто высказываются в отношении российского рынка, абсолютно не уникальны. Они существуют на многих рынках, которые нам кажутся примерами, сияющими городами на холме. На самом деле, если говорить о нашем бизнесе, прозрачность несет с собой и искренность, и очень четкое понимание ограничений, и выстраивание профессиональной команды для того, чтобы твои минусы компенсировались, а твои плюсы приумножались. Такой подход работает на любом рынке.

Мария: В этом смысле у российского рынка есть хорошие перспективы?

Сергей: Безусловно. Россия в плане недвижимости уникальна тем, что мы входим в современную эпоху ведения бизнеса с очень большим багажом советского хлама, который поддерживает сегодняшнюю экономику, но при этом совершенно неэффективен. И вызовы, которые стоят перед российским сектором недвижимости, уникальны. Потому что если Бразилия, Индия и Китай создают инфраструктуру с нуля, пользуясь лучшими практиками, то мы такой роскоши не имеем. У нас эти практики преломляются через наше прошлое, которое мы не можем игнорировать. Делать кальку с другого рынка на российский невозможно. Нигде в мире вы не найдете рынка такого масштаба, где существуют такие неудобные «семейные» отношения между современной экономикой и давно изжившей себя инфраструктурой. Поэтому Россия должна пройти очень болезненный, но необходимый период трансформации старой инфраструктуры в современную.

Мария: Какова в этом роль консультантов?

Сергей: Мы, консультанты, считаем себя маленьким элементом потенциально огромного трансформационного рывка, который в следующие 20–30 лет должна будет сделать Россия, потому что старая инфраструктура не сможет поддерживать страну еще 20 лет. И определить то, какие решения будут приниматься, – задача нашего поколения. Мне интересно в этом участвовать. Наше поколение, я думаю, в этом смысле находится в выгодной позиции. В книге того же Гладуэлла есть отличный пример с Биллом Гейтсом. Он, конечно, парень умный, но ему также просто повезло: еще в школе у него был доступ к суперкомпьютеру. То же самое и у нас. Мы такие же школьники, как Билл Гейтс. Мы уже находимся в той позиции, как никто из нашего поколения в той же Бразилии, в Штатах или Европе. И только от нас будет зависеть, как мы будем использовать этот ресурс.

Мария: Да, хочется надеяться, что мы свои возможности не упустим.

Сергей: Всегда есть масса поводов для пессимизма. Но у сферы недвижимости есть большой плюс: это диспропорциональное количество оптимизма. 

Беседовали: Фомина Мария и Велецкая Мария