Ссудный отчет

 

ДУХ И БУКВА

Ольга Самойлова: Михаил, согласно действующему законодательству, привлечение консультанта-оценщика при ипотечном кредитовании является обязательным в случае возникновения спора о величине стоимости предмета ипотеки. В каких еще случаях банки обращаются к оценщику?

Михаил Быков: Если следовать исключительно букве закона, то можно выделить несколько ситуаций, требующих проведения обязательной оценки имущества при его передаче в залог.

А именно: при ипотеке земельных участков или прав аренды на них, при ипотеке или залоге имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при оформлении закладных, а также упомянутом ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки.

Для получения необходимой информации о характеристиках активов, рассматриваемых в качестве предмета залога, для принятия решений привлекаются как сотрудники профильных подразделений банка, так и зачастую внешние консультанты.

Кроме того, помимо кредитования, консультанты-оценщики привлекаются банками при работе с проблемными долгами, а также при необходимости проведения оценки с случае приобретения или отчуждения активов для собственных нужд кредитной организации.

Ольга: То есть зачастую привлечение оценщика – инициатива банка, обращение к профессиональному консультанту за его суждением о стоимости объекта?

Михаил: Да, совершенно верно. Привлечение независимого оценщика в банковской практике обычно регулируется внутренними нормативными документами конкретной кредитной организации. При этом объектами оценки могут выступать как движимое и недвижимое имущество компании, так и ее акции или доли участия в уставном капитале, особенно если речь идет о ценных бумагах, не обращающихся на открытом рынке ценных бумаг. Например, мы обращаемся к оценщику, когда необходимо установить стоимость нерыночных ценных бумаг и доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, ведь такой объект залога тоже встречается, или предприятия как имущественного комплекса, какого-то уникального оборудования.

Список можно продолжать до бесконечности, так как иногда практика преподносит невероятные сюрпризы. Так, недавно нам потребовалась оценка, если так можно сказать, «пучка прав»: речь шла о нескольких уникальных долгосрочных договорах, а оценке, по сути, подлежали права требования, определяемые исходя из будущих прибылей. При этом дополнительная стоимость создавалась наличием пересекаемой зависимости данных договоров, так как каждый из них по отдельности стоил ровно столько, сколько было прописано в тексте самого договора, а вот их совокупность приносила дополнительные «бонусы» для компании, получившей у нас в результате вполне солидную кредитную линию.

НЕПРОФИЛЬНЫЕ АКТИВЫ — НЕ НАШ ПРОФИЛЬ

Ольга: Какую стоимость определяет оценщик в отчете для банка? Применяются ли к полученной цифре какие-либо корректировки при последующем заключении кредитных договоров?

Михаил: Для оформления имущества в залог кредитные организации требуют определения рыночной стоимости. Некоторые крупные банки настаивают и на определении ликвидационной стоимости потенциального залогового имущества, то есть стоимости, отражающей наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции – меньший типичного срока реализации для рыночных условий, в условиях, когда банк вынужден продать соответствующий объект. Это логично, так как любой банк не очень заинтересован превращать себя в «счастливого обладателя» массы непрофильных активов, да и сам процесс реализации для кредитного учреждения – не профильный бизнес.

Ну а в дальнейшем банк самостоятельно определяет так называемую залоговую стоимость путем применения к рыночной стоимости определенного дисконта, учитывающего ликвидность конкретного актива, передаваемого в залог, конъюнктуру рынка и целый ряд дополнительных факторов. Дисконт в разных банках может составлять 15-20% для высоколиквидных активов и до 50% для активов с ограниченной ликвидностью, например, узкоспециализированного оборудования.

Ольга: Так чем же в итоге обусловлена скидка к полученной оценщиком величине?

Михаил: Стоимость предмета залога учитывается при оценке рисков кредитной сделки. При этом, помимо степени ликвидности залогового обеспечения, рассматриваются также возможные расходы банка, связанные с обращением взыскания на предмет залога, проводится анализ факторов обесценения обеспечения. Для оценки уровня возможных потерь используются показатели ставки возврата по различным типам обеспечения, формируемые на статистической основе.

Ольга: Стоимость объекта оценки может быть рекомендована для целей совершения сделки с объектом, если с даты составления отчета об оценке прошло не более шести месяцев. Переоценивается ли предмет залога по истечении этого периода?

Михаил: Как правило, актуализированные отчеты об оценке, подготовленные оценщиками,  представляются на периодической основе – раз в полгода с момента заключения договора залога. Зачастую соответствующее подразделение производит самостоятельный расчет изменения стоимости обеспечения.

Условие о предоставлении на периодической основе отчета об оценке, составленного оценщиком, может быть предусмотрено по соглашению сторон с учетом интересов кредитора в получении информации об изменении стоимости предмета залога на основании документа, содержащего сведения доказательственного характера.

На мой взгляд, сложившаяся на сегодняшний день банковская практика по мониторингу стоимости предмета залога является положительной и перспективной. Она позволяет кредитору отслеживать изменения конъюнктуры рынка, ликвидность актива, а также снижать собственные риски в случае возникновения проблем при возврате заемщиком кредита.

Ольга: Исходя из практики, каково влияние отчета консультанта-оценщика и отраженной в нем стоимости на определение качества ссуды?

Михаил: Для получения кредита потенциальный заемщик предоставляет в банк определенный пакет документов, в том числе отчет об оценке. На качество ссуды и формирование резервов влияет не сам отчет, а качество и ликвидность объекта. Именно на основании этих параметров залоговому имуществу присваивается определенный рейтинг. В то же время качественный отчет об оценке существенно облегчает процедуру его согласования в залоговых и рисковых службах банка.

ЗИГЗАГИ НЕЗАВИСИМОСТИ

Ольга: Сегодня часто можно услышать критику в адрес оценщиков, обсуждение, в том числе и в профессиональных кругах, псевдонезависимости оценщика. Как строится работа банка с привлекаемыми специалистами?

Михаил: Да, пожалуй, о «нечистой», «заказной» оценке сегодня не говорит лишь ленивый… Этот вопрос широко обсуждается и в кругах «залоговиков», и самими оценщиками, и чиновниками, и обиженными клиентами.

При этом хотелось бы вернуться к ранее озвученному мной тезису, что оценка для целей залога зачастую не является обязательной для кредитной организации. Это добровольное решение клиента обратиться к оценщику за оценкой, извините за тавтологию. И здесь важно соблюсти баланс «независимости» оценщика и участия заказчика в процессе оценки. Одновременно нужно помнить, что вмешательство заказчика в процесс оценки недопустимо, согласно действующему законодательству, хотя все участники процесса прекрасно понимают, что качество отчета зависит, например, от качества и степени достоверности предоставляемой оценщику информации, в том числе заказчиком.

Также во многих крупных банках предусмотрена система контроля качества отчетов в соответствии с внутренними методическими документами. Специалисты соответствующего подразделения признают или не признают отчет приемлемым для определения величины залоговой стоимости обеспечения. В случае выявления, с точки зрения специалиста банка, недочетов и ошибок в отчете об оценке такие специалисты производят самостоятельный расчет величин рыночной стоимости на основании данных представленного отчета для дальнейшего определения справедливой залоговой стоимости, либо отчет об оценке направляется оценщику для проведения корректировок в соответствии с выявленными ошибками. Надеюсь, эти слова никто не сочтет признанием во вмешательстве заказчика в оценку? (Смеется.) В таком случае оценщик самостоятельно принимает решение – согласен он или нет с такими замечаниями и есть ли необходимость в корректировке отчета.

На мой взгляд, существующий механизм никак не ущемляет интересы оценщика, тем более что он может отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. Правда, я не припомню такого на практике.

Ольга: Как кредитная организация, на Ваш взгляд, может застраховать себя от некачественных услуг консультанта, в том числе от некачественной оценки, выполненной для целей кредитования?

Михаил: Сегодня, например, существует аккредитация: многие банки работают с «проверенными» компаниями. Но, пожалуй, система аккредитации возникла не от хорошей жизни, а вследствие негативного опыта получения результатов сомнительного качества.

Сегодня, к примеру, действуют стандарты Ассоциации российских банков, детализирующие практику оценки для целей кредитования. Честно говоря, не знаю, как они точно называются, но знаю, что они неоднократно критиковались как самими оценщиками, так и залоговыми специалистами банков. Однако такое развитие, именно по пути создания профессиональных стандартов, предъявляемых ко всем участникам рынка, в том числе создание стандарта по залогам и повсеместное их внедрение банками, является, на мой взгляд, наиболее приемлемой страховкой, способной обеспечить искомое качество услуг. 

Беседовала: Самойлова Ольга