Ипотека. Критерии риска

ПОДХОДЫ МИНУС ПОДХОДЫ

Особенно остро стоит данная проблема на рынке ипотечного кредитования граждан. Отсутствуют действенные правовые механизмы привлечения к ответственности оценщиков и признания недостоверной оценочной стоимости предмета ипотеки. Сейчас независимая оценка предмета ипотеки и определение рыночной стоимости производятся для сделки купли-продажи недвижимого имущества и до ее заключения могут быть оспорены в судебном порядке. Оценка для целей залогового кредитования не предусмотрена российским законодательством, но данный вид оценки, используемый для целей ипотечного кредитования, является признанной мировой практикой.

Международная профессиональная организация, которая представляет интересы специалистов, в том числе в области оценки (RICS), одобрила Стандарты оценки для целей кредитования под обеспечение в виде залога. Кроме того, в докладе Европейской ипотечной федерации о стоимости для целей ипотечного кредитования подчеркивалась необходимость оценки, позволяющей устанавливать долгосрочный устойчивый лимит стоимости, который должен учитываться банками при выдаче ипотечного кредита.

Стоимость объекта для целей ипотечного кредитования позволяет определить, достаточно ли предоставленного в качестве обеспечения имущества для обеспечения кредита в долгосрочной перспективе. Поскольку указанная стоимость определяет стоимость имущества в долгосрочной перспективе, подходы к ее определению нельзя объединить в одну группу с другими подходами к оценке, которые используются для определения рыночной стоимости на определенную дату. Кроме того, стоимость для целей ипотечного кредитования должна использоваться как инструмент управления рисками, что рекомендовано положениями Базеля I и Базеля II.

КТО ОТВЕТИТ ЗА НЕДОБРОСОВЕСТНОСТЬ?

Проблема построения эффективной системы управления рисками становится все более актуальной, особенно для залогового кредитования. Кредиторы озабочены не только построением скоринговых моделей оценки заемщиков, но и проблемой управления рисками, связанными с оценкой участников инфраструктуры рынка. В этой связи продолжаются бурные дискуссии об условиях допустимости (а также аккредитации) при взаимодействии различных партнеров кредитора, которые участвуют на всех стадиях ипотечного кредитования: страховые компании, первичные кредиторы, независимые оценщики и т.д.

Сложность проблемы связана с тем, что система управления рисками должна быть выстроена таким образом, чтобы все ее составляющие эффективно работали при определении размеров принимаемого риска и при этом не ограничивали конкуренцию на рынке. Безусловно, аккредитация каждого из партнеров в отдельности, как бы она ни была понятна кредитору, не панацея. Необходимо выстраивать систему управления рисками добросовестности всех участников инфраструктуры таким образом, чтобы   проблему добросовестности каждого из видов участников регулировало профессиональное сообщество путем разработки стандартов, политик, методических рекомендаций. Только в этом случае можно говорить о рыночных механизмах введения ответственности за недобросовестные действия кого-либо из участников, поскольку само профессиональное сообщество должно быть ответственно за действия своих членов. В этом случае будут созданы и рыночные механизмы для устойчивого и эффективного развития системы управления рисками.

ЕСЛИ ОЦЕНКА ПРИЗНАНА НЕДОСТОВЕРНОЙ

Безусловно, взаимодействие кредиторов и профессионального сообщества независимых оценщиков – одна из составляющих системы управления рисками. Должны решаться задачи по выработке критериев допустимости принимаемых рисков. Для этого нужно понимать, что ипотечное кредитование – достаточно сложный рыночный продукт. А когда в ипотечной сделке участвуют граждане, такие кредитные продукты выполняют необходимую государству социальную функцию. Таким образом, профессиональное сообщество совместно с ипотечными кредиторами должно разработать критерии добросовестного формирования стоимости объектов для целей ипотечного кредитования. Это должна быть долгосрочная стоимость, которая определяла бы степень пригодности имущества, передаваемого в обеспечение по ипотечному кредиту, независимо от колебаний рынка. При этом величина стоимости именно для целей ипотечного кредитования может быть ниже рыночной стоимости, что позволит учитывать краткосрочные колебания на рынке, но при этом должна отражать долгосрочные рыночные колебания.

В этих целях предлагается внести изменение в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части определения последствий при признании оценочной стоимости недостоверной. При признании недостоверной оценки судом  залогодержатель должен иметь право потребовать досрочного исполнения обязательств по ипотечному кредиту, а в случае неудовлетворения требований – обращения взыскания, при условии, что не было предоставлено дополнительное залоговое обеспечение. При этом закон должен устанавливать механизмы определения судом величины максимального к взысканию с независимого оценщика ущерба при недобросовестной оценке на момент возникновения ипотеки. Данная величина ущерба может быть определена как положительная разница между стоимостью заложенного имущества, которую определяет оценщик на дату возникновения ипотеки, и начальной продажной ценой заложенного имущества, которую устанавливает суд. В случае если судом установлена недобросовестность оценки, при определении реального ущерба кредитора по обеспеченному обязательству необходимо установить, что размер ущерба кредитора должен быть рассчитан исходя из суммы задолженности по уплате основного долга, которая осталась после погашения требований кредитора за счет стоимости заложенного имущества.

Необходимо предусмотреть в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» определение страхового случая по договору обязательного страхования оценщика. При наступлении страхового случая страховщик должен производить выплаты в размере причиненного оценщиком ущерба, который рассчитан в порядке, установленном вступившим в силу решением суда, но не более размера страховой суммы по договору страхования. 

комментарий Шаскольский Алексей Институт проблем предпринимательства

ОБЖЕГШИСЬ НА МОЛОКЕ, ДУЮТ НА ВОДУ

Справедливости ради стоит заметить, что проблема эта существует и на Западе, а в США кризис ипотечного кредитования и вовсе во многом связывают с оценщиками, которые чересчур оптимистично рассматривали предметы залога.

На Западе есть такое направление деятельности, как кредитное брокерство, когда посредник подыскивает кредитное учреждение под залог имущества клиента. И в связи с этим складываются неправедные «цепочки» среди работников кредитных отделов банков, кредитных брокеров и соискателей кредитов, чье имущество «лучезарные» оценщики оценивают заведомо выше их реальной рыночной стоимости.

Оценочное сообщество на Западе с запозданием отреагировало на этот вызов, на эту дискредитацию профессии. Заметим, что те же самые причины (необеспеченность залога) стали одними из главных причин кризиса в конце 1920-х годов, когда разгоралась Великая депрессия. Похоже, грех этот стал родовым признаком оценки, ее своеобразной «каиновой печатью». Но если на Западе в оценочном сообществе существовали, а в последние годы усилились защитные механизмы, то в российской практике дальше разговоров дело не идет. Пресловутые СРО на действенные меры пока не способны, вся «линия обороны» поддерживается кредитными отделами банков, которые, обжегшись на молоке, часто дуют уже и на воду.