Не калькулятор, а консультант

 

ИЗ ДВУХ ЗОЛ БАНК ВЫБИРАЕТ ОБА

Прежде чем приступить к процессу оценки и применить существующие методы, необходимо понять объект оценки и ответить на несколько основных вопросов: для кого и для чего проводится оценка? В чем специфика объекта оценки и каковы факторы его стоимости? Кому этот объект вообще может быть нужен?

После кризиса примерно четверть моего времени посвящена работе с проблемной задолженностью. Нередко мы видим, что из двух зол банк выбирает оба и даже чуть больше: дефолт по кредиту, изначально завышенную стоимость залога и ее значительное падение после дефолта по кредиту. Как показывает опыт, основной причиной неадекватной стоимости активов становится чрезмерная концентрация оценщика на обязанности «использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать…» без понимания специфики объекта и проведения детального анализа объекта оценки.

Я бы хотела уделить особое внимание трем моментам: наличию скрытых факторов стоимости (как правило, разрушающих стоимость), отсутствию анализа юридических рисков и непониманию ликвидности.

ЭЛЕКТРИЧЕСТВА НЕТ И НЕ БУДЕТ

Примерами скрытых факторов, разрушающих стоимость, являются: обременения (зарегистрированные долгосрочные договора аренды; права требования третьих лиц, например соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве; залог, выданные поручительства, гарантии); арест; недостаточный анализ отделимых и неотделимых элементов недвижимости, которые могут не входить в состав объекта недвижимости; отсутствие коммуникаций.

Приходилось оценивать объекты, результатом изучения которых становилось значительное изменение стоимости.

Приведу пример. Объект оценки – новый торговый комплекс.

Здорово, конечно, что наши люди все еще верят друг другу, надеются, и кто-то даже любит. И, видимо, поэтому в бизнесе все еще живы договоренности на понятийном уровне. Начинаем с анализа документов и осмотра объекта. После того, как фасады сфотографированы, наша задача – осмотр внутренних помещений, оценка качества отделки, планировки. Просим включить свет. Но… Представитель собственника сообщает нам, что электричества нет. И не будет. Оказывается, строительство торгового центра было начато на земельном участке, принадлежавшем ранее заводу, расположенному рядом с торговым центром. И была договоренность между инвестором и руководством завода, что для функционирования построенного объекта будут предоставлены коммуникации завода. А потом то ли кто-то с кем-то поссорился, то ли кто-то на кого-то обиделся, то ли завод начал интенсивно развиваться и коммуникации ему самому потребовались – уже не важно. Важно, что отсутствие коммуникаций является фактором, снижающим стоимость этого объекта. Более того, до того момента, пока не решен вопрос о возможности подключения к коммуникациям и не проведена оценка капвложений на прокладку коммуникаций, все дальнейшие манипуляции с методами, формулами, аналогами, ставками являются бесполезными приседаниями. Мы можем дать количественную оценку капвложений на подключение к коммуникациям, но мы не можем сделать этого в отношении ликвидности. Ключевой вопрос: нужен ли вообще кому-то торговый центр, требующий значительных инвестиций (стоимость 800 млн рублей), да еще с таким…. обременением.

КИРПИЧ — ЕЩЕ ЦВЕТОЧКИ

Еще один пример с коммуникациями. Финансирование строительства завода. Обеспечение – залог прав аренды земельных участков.

Согласно ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г., на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

При этом режим залога распространяется на имущество, возведенное на заложенном по договору об ипотеке земельном участке, обладающее в совокупности следующими признаками:

• является недвижимым имуществом;
• обладает признаками зданий и сооружений.

Мы столкнулись с ситуацией, когда распространение залога на коммуникации было оспорено в силу того, что отсутствовали основания для признания за этими объектами статуса объектов, относящихся к недвижимому имуществу, а также у этих объектов отсутствовали признаки зданий и сооружений. Примерами таких объектов являются кабельная линия, наружное освещение, дождевая канализация, ограждения завода, временная линия электроснабжения и внутриплощадочные электрические сети, дорога, трасса газопровода и внутриплощадочные газовые сети и др.

Бывают случаи, когда после предварительного детального анализа объекта его дальнейшая оценка вообще не имеет смысла.
Например, оценка нового бизнеса – завода по производству кирпича.

 

Все как обычно: работа начинается с анализа документов, заказчик предоставляет бизнес-планы. Процедура оценки понятна. Новый завод, новые активы, актуальная стоимость инвестиций, метод чистых – есть. Плюс анализируем рынок, проверяем бизнес-план на предмет адекватности, «рыночности», соответствия прогнозируемых объемов производства проектной мощности и т.д. Строим безупречную финансовую модель, обосновываем ставку дисконтирования. Метод ДДП – есть. Взвешиваем. Веса обосновываем. Можно премии-скидки ввести. Объект оценки – пакет акций. Как же его осмотришь? Можно без осмотра.

Небольшое «но». В ходе осмотра завода видим нераспроданную партию кирпичей. В результате анализа и консультаций с техническими специалистами становится известно, что кирпич не соответствует ГОСТу и ТУ. Причиной несоответствия стандартам, по мнению ряда специалистов, является некачественное сырье и вспомогательные материалы. И это только цветочки.

В ходе проведения пусконаладочных работ были выявлены существенные технические недостатки импортного оборудования. При этом компания – поставщик оборудования – объявила себя банкротом.

Понятно, что выявленные факторы снижают и стоимость, и ликвидность объекта.

ЗАЛОГ: ОСОБЫЙ СЛУЧАЙ

Отвечая на вопрос: «Для кого и чего проводится оценка?», – в качестве особого случая стоит выделить оценку для целей залога. В любом случае банк на стадии принятия решения о залоге предполагает ситуацию дефолта по кредиту. Соответственно, если не принимать во внимание юридические риски, возникает серия вопросов: «Можно ли этот залог продать? Кому? За сколько?» 

Несколько примеров, с которыми приходилось сталкиваться.

1. Специфические объекты, реализация имущества и банкротство которых осуществляется в особом порядке.

Предусмотрен особый порядок процедур банкротства для сельскохозяйственных предприятий, девелоперских компаний, субъектов естественных монополий. Имущество естественной монополии, например ТЭЦ, выставляется на торги единым лотом при реализации в рамках банкротства. При этом предусмотрено проведение только двух торгов. В случае признания торгов несостоявшимися объект безвозмездно передается в муниципальную собственность, а требования кредитора, которые обеспечены залогом данного имущества, будут считаться погашенными.

В нашем примере по результатам проведенного анализа можно сделать выводы:

• рентабельность ТЭЦ была отрицательной на протяжении всего периода существования;
• перспективы восстановления рентабельности отсутствуют по причине неэффективного регулирования тарифов; 
• высокая степень изношенности основных фондов,  значительные расходы на поддержание которых в рабочем состоянии не позволяют компании получить положительный финансовый результат;
• отсутствие спроса на объект ТЭЦ в силу ее инвестиционной непривлекательности, отсутствие рынка для данного объекта. Единственным потенциальным покупателем активов ТЭЦ является муниципалитет, который не будет покупать данный объект в связи с возможностью безвозмездного перехода имущественных прав на активы ТЭЦ.

Таким образом, после проведенного анализа необходимость в оценке в принципе отпадает.

2. Падение стоимости объекта при его продаже как отдельно взятого актива.

Можно привести много примеров, когда объект оценки имеет стоимость как актив в рамках действующего бизнеса, при существующем использовании, но теряет стоимость при его продаже как отдельно взятый актив. Это специализированные активы, это застроенные земельные участки.

Каждый из нас сделал какие-то выводы из уроков кризиса. Оглядываясь в прошлое, мы накапливаем опыт, видим ошибки, сделанные до нас, используем их в качестве уроков, чтобы не повторить в будущем.

Сегодня оценщик сталкивается с вызовами времени. Оценщик – не калькулятор, а консультант. От оценщика требуется более глубокий анализ, комплексный подход, знание рынка и видение объекта оценки.

Хочется верить, что, объединяя усилия, оценочное сообщество будет не разрушающей, а созидательной силой. Развиваясь и адекватно реагируя на вызовы времени, мы будем повышать статус профессии оценщика.

Риски для инвестора

Основным риском для инвестора является сложность исправления технологических недостатков оборудования. Возникает риск привлечения дополнительного финансирования для устранения выявленных проблем.

Вторым важным риском является сложность внесения изменений в технологический процесс, позволяющий пройти сертификацию по ГОСТу.

Также следует отметить риск ситуации, при которой лицензия на право пользования недрами не будет продлена. До разрешения всех выявленных проблем бесполезно приступать к оценке данного бизнеса.