Принимая ответственность на себя

 

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗАЩИТЫ

Практически любой договор аренды помещений коммерческой недвижимости содержит положения либо об обязательстве по страхованию арендатором своей гражданской ответственности, либо о недопустимости возложения ответственности на арендодателя за убытки, которые возникли вследствие причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц в ходе хозяйственной деятельности арендатора. Такое положение об ограничении ответственности арендодателя (в зарубежной практике оно носит название Hold Harmless Agreement), по сути, вынуждает арендатора к приобретению полиса страхования гражданской ответственности.

В данном случае речь идет о страховании деликтной ответственности, то есть ответственности из обязательств вследствие причинения вреда. В правоотношениях между арендатором и арендодателем такая ответственность хоть и обусловлена договором, но возникает помимо него. Принцип «генерального деликта», установленный статьей 1064 Гражданского кодекса РФ, гласит, что «вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред». Выгодоприобретателями по полису страхования гражданской ответственности выступают потенциальные потерпевшие в ходе действий (бездействия) арендатора, а именно: арендодатель, иные арендаторы, посетители торгового или делового комплекса, прохожие.

Полис страхования общей гражданской ответственности позволяет за очень небольшую страховую премию приобрести хороший объем страховой защиты. Стандартный лимит ответственности на рынке составляет от 15 до 30 млн рублей по каждому страховому случаю и совокупно за год. Как показывает практика, пожары в нашей стране происходят в местах огромного скопления населения регулярно, и страхование является эффективным механизмом управления такими рисками. Например, летом 2013 года из-за возгорания в кафе, расположенном в московском ТЦ «Праздник», пострадало 700 кв. м территории.

Если арендаторы приобретают полис страхования гражданской ответственности, как правило, по требованию арендодателя, то арендодатели и управляющие компании, как правило, заключают договор страхования общей гражданской ответственности в добровольном порядке. Это связано, прежде всего, с объемом потенциальной ответственности перед третьими лицами, которую несут эти субъекты хозяйственной деятельности. Помимо пожаров, представляющих опасность в основном с точки зрения крупного размера возможных убытков, угрозой могут выступать страховые случаи вследствие затоплений. Они хоть и не обладают такой разрушительной силой, как пожары, но, к примеру, в помещениях бизнес-центров затопления происходят регулярно. Кроме того, вероятность наступления ответственности арендодателей и управляющих компаний значительно выше, чем у арендаторов, поскольку первые отвечают за меры пожарной безопасности, действие системы водо- и энергоснабжения, обеспечивают безопасность на объектах. Лимиты ответственности для собственников уже составляют до 15 млн долларов США. В высотных зданиях эти цифры могут доходить до 100 млн долларов США.

НА ЧТО РАССЧИТЫВАЕТ СОБСТВЕННИК

По закону на собственников сегодня возлагается не только ответственность по возмещению вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, но и обязанность произвести компенсационные выплаты сверх возмещения вреда. Эти нововведения вступили в силу с 1 июля 2013 года в рамках изменений к Градостроительному кодексу РФ (статья 60). Компенсации выплачиваются вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения, нарушения требований к обеспечению его безопасной эксплуатации. Размеры этих компенсаций варьируются в зависимости от степени тяжести нанесенного вреда. В случае смерти родственникам потерпевшего и супругу сумма выплаты составит 3 млн рублей, а в случае при- чинения тяжкого вреда и вреда средней тяжести потерпевший получит 2 и 1 млн рублей соответственно.

Важно обратить внимание на характер ответственности, которая возникает по Градостроительному кодексу РФ. В отличие от деликтной ответственности в рамках статьи 1064 данного кодекса здесь не нужно доказывать вину собственника, то есть в данном случае речь идет о строгой ответственности. После осуществления компенсационных выплат собственник вправе предъявить регрессное требование к застройщикам, строителям, проектировщикам, если будет доказана их вина и причинно-следственная связь между их действием (бездействием) и причиненным ущербом. Такие трагедии, как обрушение конструкций «Трансвааль-парка» в Москве, здания торгового центра «Максима» в Риге, свидетельствуют о том, что объекты коммерческой недвижимости представляют потенциальную угрозу как для третьих лиц, так и для собственников с точки зрения их ответственности по закону.

Единого мнения относительно вида страхования, который покрывает компенсационные выплаты в рамках статьи 60 Градостроительного кодекса РФ, на страховом рынке нет. Например, согласно мнению представителей ФСФР России (Федеральная служба по финансовым рынкам России), страхование имущественных интересов, связанных с обязанностью возместить такие расходы, может осуществляться в рамках страхования финансовых рисков. Однако практика показала, что покрытие таких выплат включается в полис страхования гражданской ответственности товаропроизводителя, поставщика услуг, исполнителя работ. Последний защищает имущественные интересы страхователя (например, собственника здания), связанные с обязательствами по возмещению вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц вследствие недостатков из- готовленного товара, оказанной услуги и/или выполненной работы. В данном случае собственник оказывает услуги по эксплуатации здания, сооружения, сдаче в аренду помещений и несет ответственность в случае ненадлежащего качества таких услуг, что может повлечь за собой причинение вреда третьим лицам.

На территории объектов коммерческой недвижимости собственник также, как правило, осуществляет эксплуатацию опасных производственных и иных объектов, в отношении которых он обязан страховать свою гражданскую ответственность по закону. Так, Федеральный закон № 225 от 27.07.2010 г. «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» устанавливает строгую ответственность собственника в отношении владения и эксплуатации таких объектов, как система газопотребления, иных объектов, работающих под давлением, лифтов, эскалаторов. Одним из примеров причинения вреда здоровью третьего лица на территории объекта коммерческой недвижимости при эксплуатации опасного объекта является случай с травмой руки маленького ребенка в аэропорту Шереметьево летом 2011 года во время пользования лифтом. Сегодня максимальный размер выплат на одно- го потерпевшего по закону составляет 2 млн. рублей.

Обязательное страхование покрывает убытки собственника только при эксплуатации опасных объектов из перечня, установленного федеральным законом. То есть такие случаи, как причинение вреда в результате некачественной уборки территории торгового, делового центра, имущественный вред в результате прорыва систем водоснабжения, падения рекламных конструкций, снега, наледи на припаркованные автомобили, не будут покрываться полисом обязательного страхования гражданской ответственности.

ПОЛИС ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Другим субъектом хозяйственной деятельности на объектах коммерческой недвижимости является управляющая компания (УК). Сегодня тенденция такова, что ей передается почти весь перечень функций, связанных с эксплуатацией коммерческих объектов, начиная от уборки мусора и заканчивая техническим обслуживанием всех инженерных систем здания. Если УК является аффилированным лицом с холдингом собственника того же здания, то целесообразно включить ее в качестве застрахованного лица наряду с собственником.

Если же УК является независимым от собственника юридическим лицом, то приобретается отдельный полис страхования гражданской ответственности. При этом страховая компания, которая произвела выплату по полису страхования гражданской ответственности УК, будет иметь право взыскать с собственника здания убытки в порядке суброгации, если в ходе экспертизы будет установлено, что именно собственник несет ответственность за те или иные функции или территории на объекте. В этом случае отдел урегулирования убытков страховой компании анализирует договор между собственником здания и УК, где фиксируется разграничение ответственности субъектов хозяйственной деятельности.

Управляющим компаниям стоит задуматься о приобретении полиса не только общей гражданской ответственности, но и полиса страхования гражданской ответственности за выполненные работы и оказанные услуги. Первый будет покрывать убытки в ходе выполнения работ или услуг, а второй – после их окончания. Возможно приобретение одного полиса, который будет покрывать оба вида страхования гражданской ответственности.

Полис страхования гражданской ответственности является грамотным и эффективным способом управления рисками вследствие причинения вреда третьим лицам. Документ позволяет субъектам хозяйственной деятельности обеспечивать свои имущественные интересы на случай как незначительных, так и крупных убытков.