Партнерство строить и жить помогает

 

В УСЛОВИЯХ ДЕФИЦИТА

Потенциал решения жилищной проблемы в крупных российских городах за счет многоэтажного домостроения в существующих границах практически исчерпан. Среди основных проблем – дефицит свободных земельных участков в городе и, соответственно, высокая стоимость земель под строительство, сложности с транспортировкой стройматериалов из-за несовершенства транспортной инфраструктуры и сбоев в логистике, устаревшая инженерная инфраструктура и многое другое.

В силу этих обстоятельств многоэтажки растут в цене, а решение задач по обеспечению населения комфортным и доступным жильем стоит на месте. Все это подтолкнуло региональные и муниципальные власти пересмотреть свои градостроительные планы в сторону расширения территории городов, бюджеты по созданию в новых пригородах объектов малоэтажного строительства в регионах и вплотную задуматься над вопросом разработки предложений по привлечению частного капитала в сферу малоэтажного домостроения. Однако и здесь возникают свои сложности.

НА ПЛЕЧАХ ДЕВЕЛОПЕРА

Основная проблема, с которой сталкивается девелопер на новых территориях, – вопросы обеспечения инженерной и социальной инфраструктурами. Последняя актуальна для любого строительства – как для малоэтажной застройки, так и для спальных высоток. Участие государства предполагает подведение внешних сетей, таких как водопровод, электричество, газ, к земельному участку, на котором идет строительство, в то время как внутренние сети возводятся застройщиком самостоятельно.

К сожалению, в малоэтажном жилищном строительстве в пригородах большую часть инженерной инфраструктуры приходится возводить самому девелоперу. И если в многоэтажном строительстве протяженность данных сетей сравнительно невелика, существует регулирование их правового режима как совместной собственности квартировладельцев, то в малоэтажной плоскостной застройке сети гораздо протяженнее, да и их правовой режим не определен.

Что касается социальной инфраструктуры, особенно остро эта проблема стоит при комплексном освоении территории. Школа, поликлиника или детский сад могут располагаться за несколько десятков километров от самого микрорайона, поэтому строительство таких объектов ложится на плечи застройщика. В результате инфраструктурное обеспечение отражается либо на стоимости жилья для покупателя, либо на качестве создаваемой среды обитания.

БОЛЬШЕ УДАЧНЫХ ПРИМЕРОВ

Насколько сильно отсутствие законодательной базы при комплексном освоении территории на частных землях осложняет и замедляет развитие агломераций? Скорее, не позволяет их образовывать. В данном случае это комплекс пробелов регулирования, включающий градостроительные нормы и нормы земельного законодательства, не допускающие комплексного освоения территории на частных землях, неопределенность понятия агломерации в порядке их образования, а также отсутствие полноценного законодательства о ГЧП. Нужно признать, что проект закона о государственно-частном партнерстве является рамочным, в котором жилищное строительство практически не рассматривается. В результате, даже при успешном взаимодействии с властью и поддержке муниципальным образованием, государственно-частное партнерство на частных землях реализовать достаточно сложно.

В рамках реализации проектов по малоэтажной застройке на новых территориях в регионах власть нуждается в частных инвестициях, и наоборот. Государство заинтересовано как в сокращении неэффективных расходов федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований, так и в ускорении ввода объектов малоэтажного жилищного строительства в эксплуатацию. Поэтому удачные примеры диалога между властью и бизнесом существуют, их становится все больше. Стоит отметить, что наметилась позитивная тенденция, когда власть идет навстречу частному застройщику. Если 10 лет назад об этом можно было только мечтать, то сейчас есть первые примеры сотрудничества и в Тамбове, и в Орле, и в Иванове. Однако все регулирование строится на договорной основе, которая, в связи с отсутствием законодательства о ГЧП, имеет свои ограничения. Реальной формой в существующих условиях могут быть соглашения между девелопером и властями, которые обеспечивают увязку осуществления ранее утвержденных госпрограмм с конкретным проектом, реализуемым с использованием частных инвестиций.

Наглядным примером государственной поддержки может служить подписанное соглашение между правительством Орловской области и Группой компаний Fedeco о совместной деятельности по проекту строительства многоквартирных домов в регионе. Проект будет реализован на земельных участках Группы, в то время как государством предусмотрено строительство детского сада и автомобильной дороги в рамках федеральной программы «Жилище».

ВЫИГРЫШ ОБЕИХ СТОРОН

В чем заключается идеальное решение проблемы, где в выигрыше останутся и девелоперы, и муниципальные органы власти? Успешным взаимодействием можно считать такие партнерские отношения, когда администрации максимально берут на себя обязательства по созданию инженерной и социальной инфра- структур на совершенно новых территориях либо обеспечивают рентабельность создаваемых частным застройщиком общественно значимых объектов путем финансирования социальных услуг. Реализация таких проектов происходит через конкурсы, финансируемые субъектами или муниципалитетами. Возможно взаимодействие застройщиков и властей с представителями монополистов для получения технических условий, подведения газа, электричества, обеспечения транспортной доступности с учетом условий развивающейся территории.

Если говорить о том, в чем будет заключаться выигрыш обеих сторон, то со стороны девелопера это возможность реализации большего числа проектов без экономии на качестве; со стороны муниципальной власти мы можем говорить о поддержке развития не только новой территории, но и всей отрасли и, соответственно, экономики данного региона. Бизнес, понимая свою социальную ответственность, просит государство эту ответственность поддержать и присоединиться.