Тема

Банкротство застройщика: распределение ролей

 

Участие в долевом строительстве объектов жилья – один из самых популярных способов приобретения жилых помещений. Покупка уже готовых на первичном или вторичном рынке обходится гораздо дороже. Однако за экономию приходится расплачиваться рисками, которые, пожалуй, на сегодняшний день являются самыми значительными рисками гражданского оборота с участием физических лиц.

ПОЧЕМУ ПРОЦЕСС ЗАТЯГИВАЕТСЯ

Количество обманутых дольщиков превышает все разумные пределы. Тем не менее, желание получить достойное жилье уже при этой жизни продолжает толкать граждан в их унылые ряды. Первой попыткой законодателя позаботиться об обманутых дольщиках путем предоставления им специальных инструментов для защиты своих интересов было принятие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако его действие не охватило всех обманутых и их интересов в полной мере.

Во-первых, многие граждане заключали не договоры долевого строительства, а какие-то иные договоры или участвовали в сомнительных схемах, призванных обойти договор долевого строительства. Во-вторых, даже дольщики, заключившие такой договор, попадали в затруднительную ситуацию, если застройщик, не исполняющий своих обязательств, оказывался банкротом. Дело в том, что до недавнего времени к банкроту можно было предъявить только денежное требование. Но многие обманутые дольщики были заинтересованы не в возврате уплаченных средств, которые за годы строительства неизбежно обесценились, а все-таки в получении жилья.

С 15 августа 2011 года банкротство компаний-застройщиков регулируют специальные нормы. В гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) они выделены в отдельный параграф (§7 «Банкротство застройщиков», далее – §7). Новации введены Федеральным законом от 12.07.2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и обеспечивают приоритетную защиту интересов физических лиц, профинансировавших строительство жилья. Причем теперь при банкротстве застройщика к нему можно предъявлять требования не только о возврате денежных средств, но и о передаче жилых помещений независимо от того, достроены они или нет. В последнем случае обманутые дольщики получили возможность создавать жилищно-строительные кооперативы нового типа – для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком. Поэтому далее мы заменим обидное наименование «обманутые дольщики» на более нейтральное – «участники строительства».

К сожалению, законодатель при принятии указанных новаций проявил неуместную поспешность, и § 7 гл. IX Закона о банкротстве получился сырым и противоречивым. Поэтому неудивительно, что за полгода действия § 7 не появилось ни одного комментария или разъяснения официальных или судебных органов. Более того, арбитражные суды крайне неохотно идут на применение процедуры банкротства застройщика, а в тех случаях, когда она все-таки введена, всячески затягивают процесс банкротства просто потому, что не знают, как действовать. В аналогичной ситуации находятся и арбитражные управляющие. В данной статье мы проанализируем основные моменты процедуры банкротства застройщика и особо остановимся на противоречиях и белых пятнах этого института.

ФОРМИРОВАНИЕ ОЧЕРЕДЕЙ

Неприятности возникают с самого начала. Дело в том, что в обычном процессе банкротства формируется один реестр кредиторов, в который включаются только денежные требования, поскольку иных требований при таком банкротстве предъявлено быть не может. Конкурсные кредиторы, имеющие денежные требования, не связанные с выплатой заработной платы или возмещением вреда, попадают в третью очередь этого реестра. То есть их требования будут удовлетворены за счет конкурсной массы, которая останется после выплаты долгов по зарплате и возмещению вреда. Правила § 7 предполагают объединение в рамках одного банкротного процесса двух реестров кредиторов в один – реестр требований участников строительства о передаче им жилых помещений. В него включаются сведения о том, какое именно помещение застройщик обязался передать участнику строительства, но не передал. Во второй реестр включаются денежные требования, причем как участников строительства, так и конкурсных кредиторов и уполномоченных органов. Однако в данный реестр денежные требования участников строительства включаются в третью очередь, а требования конкурсных кредиторов и уполномоченных органов – в четвертую (ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Вроде бы понятно, что в инициировании процедуры банкротства должника именно как застройщика участник строительства заинтересован непосредственно. Тем не менее, именно для него процедура инициации банкротства должника как застройщика крайне затруднена. Закон определяет два варианта начала процедуры банкротства застройщика – первичное и вторичное инициирование.

ПОЗИЦИЯ «ЧИСТО ДЕНЕЖНЫХ» КРЕДИТОРОВ

О применении первичного инициирования просит конкурсный кредитор или уполномоченный орган (инспекция Федеральной налоговой службы (ФНС), подавая в суд заявление о признании должника банкротом. Если в таком заявлении есть сведения о том, что должник является застройщиком, то в определении о принятии заявления арбитражный суд указывает на необходимость применения при банкротстве должника правил §7.

Однако уполномоченный орган (ФНС) не может быть заинтересован в банкротстве должника как застройщика – у него к должнику исключительно денежные требования. То же самое можно сказать о конкурсном кредиторе – в силу самого определения это лишь тот кредитор, у которого к должнику именно денежные требования. При этом лица, имеющие к застройщику денежные требования и не имеющие к нему требований о передаче жилых помещений, совершенно не заинтересованы в банкротстве должника как застройщика. Мало того, что это усложняет и без того длительную процедуру банкротства, к тому же банкротство по правилам §7 ставит «чисто денежных» кредиторов в неравное положение по отношению к участникам строительства. Если будет введена процедура банкротства застройщика, то денежные требования конкурсных кредиторов, не являющихся участниками строительства, из третьей очереди погашения долгов, в которую они попали бы при обычном банкротстве, автоматически перемещаются в четвертую.

Таким образом, ни конкурсные кредиторы, ни уполномоченные органы не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика. И напротив, участники строительства заинтересованы в банкротстве должника именно по правилам §7, поскольку в этом случае они отбрасывают всех «чисто денежных» кредиторов четвертую очередь погашения долгов.

Однако подать в суд заявление о признании должника банкротом вправе только конкурсный кредитор или уполномоченный орган, денежные требования которых к должнику подтверждены вступившим в силу решением суда. Получается, что требовать признания должника банкротом могут только те лица, которые в принципе не заинтересованы в том, чтобы должник банкротился в качестве застройщика.

При этом остается неясным, какими именно должны быть сведения о том, что должник является застройщиком, и нужно ли подтверждать их какими-либо определенными доказательствами. Иными словами, непонятно, обязан ли суд, найдя в заявлении о признании должника банкротом указание на то, что он является застройщиком, проверять соответствие этих сведений действительности.

ЛИШЬ БЫ «ВЛЕЗТЬ»

Другой вариант инициирования процедуры банкротства – вторичное инициирование. В этом случае сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве.

Представим ситуацию, при которой первичное инициирование не состоялось, то есть должник или кредитор, подавшие в суд заявление о банкротстве должника, не указали в нем на применение при банкротстве правил §7. Допустим, что заявитель просто в этом не заинтересован, поскольку не имеет к застройщику требований о передаче жилых помещений, а лишь какие-то денежные претензии. При этом, однако, есть другие кредиторы должника, вложившие денежные средства именно в строительство, которое он осуществлял. Каким образом данные участники строительства могут инициировать процедуру банкротства застройщика?

Заявлять ходатайство о применении правил §7 такие участники строительства не могут, поскольку не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве. В силу ст. 34 Закона о банкротстве лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник, арбитражный управляющий, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы, лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления. Как видим, участник строительства не относится к числу лиц, участвующих в деле о банкротстве. Даже если предположить, что законодатель имел в виду равные роли участника строительства и конкурсного кредитора, то даже последний становится лицом, участвующим в деле о банкротстве, только после предъявления в установленном порядке требований о включении в реестр кредиторов.

В свою очередь, предъявление требований о включении в реестр кредиторов, согласно ст. 71 Закона о банкротстве, возможно в течение 30 дней с момента публикации сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения. Таким образом, до даты публикации этих сведений участники строительства не могут заявлять ходатайства о применении правил §7. А после даты публикации обратиться с таким ходатайством сможет только тот участник строительства, который подал заявление о включении его в реестр кредиторов и тем самым приобрел статус лица, участвующего в деле о банкротстве.

Иными словами, для того чтобы приобрести статус лица, участвующего в деле, участник строительства должен иметь денежные требования к должнику. Но у участников строительства всегда есть денежные требования к должнику – это следует из самого определения участника строительства. Поэтому вторичное инициирование процедуры банкротства застройщика возможно только со стороны участника строительства, заявление которого о включении его требований в реестр кредиторов принято к производству судом.

Получается довольно нелогичная конструкция: чтобы заявить ходатайство и возбудить дело о банкротстве должника именно как застройщика, участник строительства должен сначала подключиться к процессу как обычный кредитор, хотя он вовсе не намерен требовать возврата денег. Тем не менее, участнику строительства необходимо их потребовать только для того, чтобы «влезть» в банкротный процесс и заявить ходатайство о применении §7 Закона о банкротстве, то есть инициировать банкротство застройщика.

Таким образом, запуск процедуры банкротства застройщика по правилам §7 начинается с того, что суд выносит определение о принятии заявления о признании должника банкротом (в этом определении содержится указание на применение §7) либо – в уже возбужденном деле о банкротстве – с того, что выносится отдельное определение о применении при банкротстве должника правил §7.

И ПОПАДАЕМ… В ТУПИК

Но чем дальше, тем страшнее. Допустим, что в отношении должника введена процедура наблюдения. Начал формироваться реестр кредиторов по обычной процедуре банкротства. Вдруг по прошествии определенного времени (но в пределах 30-дневного срока) один из конкурсных кредиторов, заявление которого о включении в реестр кредиторов принято к производству, заявил ходатайство о применении §7. Возникает вопрос: должен ли суд выносить при этом определение о

введении в отношении застройщика процедуры наблюдения? Вроде бы закон о банкротстве такого не предусматривает. Не может быть введено две процедуры наблюдения в отношении одного должника одновременно. Тогда получается, что суд ограничивается определением о применении § 7 в процедуре наблюдения, уже введенной в отношении должника.

Однако здесь снова возникает неясность. Кредитор получает статус конкурсного кредитора только с момента включения его требований в реестр. Если после этого он заявляет ходатайство о применении банкротства застройщика, то его требования к последнему должны быть включены в другой реестр – реестр требований о передаче жилого помещения. А как поступить с требованиями, уже включенными в реестр кредиторов? Ведь один и тот же кредитор не может одновременно требовать и возврата денег, уплаченных за жилое помещение, и передачи самого этого помещения.

Но если уже введено наблюдение и сформирован реестр кредиторов, то денежные требования последних, не связанные с оплатой жилых помещений, попадают в третью очередь, а если введена процедура банкротства застройщика, те же требования относятся к четвертой очереди. Получается, что реестр кредиторов должен формироваться заново.

С процессуальных позиций суд не имеет полномочий самостоятельно отменить собственные определения о включении конкурсных кредиторов в третью очередь реестра кредиторов. Закон не содержит указаний на то, может ли такое определение быть обжаловано. Поэтому следует исходить из общей нормы, согласно которой определения арбитражного суда могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через 14 дней со дня их принятия.

Однако вряд ли конкурсные кредиторы будут по доброй воле обращаться в апелляционную инстанцию с просьбой перевести их из третьей очереди реестра кредиторов в четвертую. Возникает процессуальный тупик.

ПОД ОДНУ ГРЕБЕНКУ НЕ ПОДСТРИЖЕШЬ

Важный вопрос, на который §7 гл. IX Закона о банкротстве не дает прямого ответа, – кто может считаться участником строительства в соответствии с положениями этого параграфа. Из определений, данных в пп. 2, 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, следует, что участник строительства – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения в многоквартирном доме или денежное требование.

Поскольку в определении четко указано, что участник строительства должен иметь требование о передаче ему в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, возникает вопрос: может ли считаться участником строительства лицо, вложившее свои средства в возведение жилого, но не многоквартирного дома? Если следовать букве закона, то не может. Но в то же время сейчас немало людей, вкладывающих средства в строительство жилых домов, коттеджей, таунхаусов.

По нашему мнению, лицо, вложившее свои средства в возведение индивидуального жилого дома, не может считаться участником строительства в соответствии с положениями §7 Закона о банкротстве, а к застройщику такого дома или поселка нельзя применить процедуру банкротства застройщика. При этом разграничительным признаком будет являться наличие или отсутствие в доме общего имущества.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как видно из приведенных определений, отличие жилого дома от квартиры в многоквартирном доме заключается в том, что в жилом доме нет помещений общего пользования, тогда как в многоквартирном наличие таких помещений – обязательный признак.

Но и такой критерий не является универсальным. Под многоквартирным подразумевают дом, в котором более одной квартиры. Однако обычный сельский дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности двум семьям, уже имеет общее имущество – крышу, чердак, подвал. То же самое можно сказать о таунхаусах. Зачастую они соединяют до десяти отдельных домов или блоков, имеют общие крышу, коммуникации и земельный участок. Представляется, что в подобных случаях решение по поводу того, относить такие дома к многоквартирным или нет, должен принимать суд, исходя из конкретного проекта.

ОПРЕДЕЛИТЬСЯ С ТРЕБОВАНИЯМИ

Формирование реестров требований кредиторов и участников строительства в рамках процедуры банкротства застройщика также имеет свои особенности.
Прежде всего участник строительства должен определиться, какие требования он хочет удовлетворить в ходе банкротства – о взыскании убытков или о передаче жилых помещений. Таким образом, участник строительства должен сделать выбор, в какой реестр будут внесены его требования: в реестр кредиторов или в реестр требований о передаче жилых помещений. Перейти из одного реестра в другой в дальнейшем будет нельзя.
Если участник строительства выбрал возврат денежных средств, то в реестр требований кредиторов будет внесена сумма, складывающаяся из денежных средств, которые участник строительства уплатил застройщику до расторжения договора, и суммы реального ущерба.  При этом сумма реального ущерба представляет собой разницу между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве).
При этом превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения договора, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника.

Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона о банкротстве, то есть в том же порядке, что и денежные требования.
При этом арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства. Неясно, придается ли данному положению такой смысл, согласно которому лицо, заключившее договор о передаче жилого помещения, но не оплатившее его ни полностью, ни частично, не может быть признано имеющим требования о передаче жилого помещения. Закон не содержит указаний на это, а арбитражная практика пока не сформирована.
Требование о передаче жилого помещения, признанное арбитражным судом обоснованным, включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. С этого момента участники строительства имеют право участвовать в собраниях кредиторов и располагать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору (ст. 201.6 Закона о банкротстве).

ВЛАСТЬ — КООПЕРАТИВУ

Порядок удовлетворения требований о передаче жилых помещений может быть различным и зависит не от желания участников строительства, а в основном от их финансовых возможностей.

В случае если у застройщика есть объект незавершенного строительства, собрание участников строительства может принять решение о передаче этого объекта и земельного участка созданному ими жилищно-строительному кооперативу. Если такое решение будет вынесено, арбитражный управляющий обращается в суд с соответствующим ходатайством.

Однако такая передача возможна только при соблюдении целого ряда условий. Основное из них заключается в том, что имущества, которое останется у должника после передачи объекта незавершенного строительства, хватит для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. В этом случае размеры требований участников строительства и (или) третьих лиц и их очередность учитываются в реестре требований кредиторов, как и погашенные участниками строительства и (или) третьими лицами требования кредиторов первой и второй очереди.

Что касается погашенных требований по текущим платежам, требования участников строительства и (или) третьих лиц подлежат погашению застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные требования кредиторов по текущим платежам.

Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его возведения не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, то передача объекта незавершенного строительства возможна только при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений. Это необходимо для того, чтобы в указанном объекте строительства таких жилых помещений было бы достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.

Требования участников строительства могут быть удовлетворены также путем передачи им жилых помещений. Однако такой счастливый исход возможен только в том случае, если у застройщика есть многоквартирный дом, строительство которого завершено. При этом у застройщика должно быть разрешение на ввод в эксплуатацию этого дома. Кроме того, как и в случае с передачей объекта незавершенного строительства, имущества, которое останется у должника после передачи жилых помещений, должно хватить для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Если собрание участников строительства не приняло решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, возведение которого завершено, то участники строительства вправе предъявить в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежные требования для включения их в реестр кредиторов.

 ЖДЕМ РАЗЪЯСНЕНИЙ

В заключение можно сказать следующее. Положения §7 гл. IX Закона о банкротстве можно расценивать как попытку законодателя спешно интегрировать механизм удовлетворения вещных требований в этот закон, никогда не допускавший такой возможности. Представляется, что подобное новшество было вызвано в основном политической необходимостью. Однако быстрота принятия данных норм и отсутствие глубокой проработки довольно сложных механизмов привели к тому, что возникло множество вопросов при полном отсутствии разъяснительной реакции Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (ВАС РФ).

Полагаем, что достаточно большое количество дел о банкротстве застройщиков позволят в ближайшие годы судам наработать практику, а Пленуму ВАС РФ – разъяснить вопросы, поднятые в этой статье.

Сколько же нужно кооперативов?

Интересно, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив создается участниками строительства для достройки каждого такого объекта. Однако неясно, как поступить в том случае, когда для одного объекта есть желающие создать кооператив, а для другого недостроенного дома таковых не нашлось. Исходя из буквального смысла закона, в этом случае суд должен отказать в создании кооператива и передаче ему недостроенного объекта и земельного участка. Данное правило также создает несколько абсурдную ситуацию в отношении домов в поселках таунхаусов. В коттеджных поселках все дома, как правило, принадлежат одному застройщику, в то же время в одном доме может быть только по две-три квартиры. В этом случае нужно будет создавать несколько десятков кооперативов с двумя-тремя членами в каждом.

Чьи требования удовлетворят первыми? 

Денежные требования кредиторов и требования о передаче жилых помещений удовлетворяются в следующем порядке:

1. Производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.

2. Производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.

3. Производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства.

4. Производятся расчеты с другими кредиторами.

Суммы и площади укажут в реестре 

В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения (ст. 201.7 Закона о банкротстве):

1. Сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

2. Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре), в рублях.

3. Сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), которое является предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

 

 

 

Автор
Клигман Сергей "КЛИГМАН И ПАРТНЕРЫ"